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深圳地产商的“中介爸爸”

发表时间:2018-11-17 15:59

电影《等风来》里的男主王灿是一个富二代。在和家人安排的女友步入婚姻之时,坚定秉持“兄弟如手足,女人如衣服”的他还特地邀请了前女友们。


准妻子气得当场走人。王灿的金卡银卡也被父亲愤而剪之。最后朋友劝了一句:去尼泊尔礼佛认错吧。


被逼到尼泊尔的王灿吃尽了苦头,最后不得不承认,给钱的才是大爷。


在深圳楼市,这样的故事也在发生。


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这是一张流传甚广的图,不知来源,真假难辨,但没人承认,也没人否认。


它说了一件事:深圳楼市新盘齐发,但一片惨淡。


一般而言,遇到市况不佳,开放商们都会憋大招:


1、砸钱。加强营销,加大广告投放;


2、让利。启动二三级联动,也就是开发商转介,让中介帮忙卖;


3、割肉。如果前面两招都没用,那就只能降价了。


一招更比一招强。


尴尬的是,习惯了追涨杀追跌的购房者现在谨慎而矜持。任凭你广告满天飞,也不一定会动心。


而降价这一招,是个杀敌八百自伤一千的赔本买卖。政府施压、老业主闹事、得罪友商以及自伤品牌,每一件都划不来。


所以,不到万不得已,降价这件事是开发商是绝对不会干的。


因此,启动二三级联动,让中介转介成了为数不多的选择。


更尴尬的是,因为市场整体向下,需要启动二三级联动的盘越来越多,原先不受开发商待见的中介们,地位在一夜之间迅猛提高。


不好卖的盘,不玩,佣金不高的盘也不玩,不搞定中介大佬的也不玩。


据说,有些盘的转介佣金已到了销额的好几个点,嘿,还不一定给你干。



这样的信息,我想你最近经常会收到:


“【XXXXX】龙华红山 约104-185m2纯大户 单价6.2万起 ①104m2 3+1房 单价6.2-7.2 总价650-750万 ②112m2 4房......”


上周,我在和标叔喝茶的时候就收到了这条消息。彼时距离龙华红山的XXX10月23日开盘才不足两周。据深圳论坛网友爆料,XXX380套房源,10月23日开盘当天去化100余套,去化率仅为3成左右。


不过,XXX的友商跟我说,实际数据比这个更惨。


正当我感叹着这一届的开发商不行时,标叔悠悠地来了一句,福田的海景新房绿景红树湾壹号也启动二三级联动了,最近朋友圈里可热闹了。


但再仔细想想,嗅出什么不一样的味道了没?


要知道,XXX还算是个不错的盘,而且是住宅。


这个盘坐落在有“宇宙中心”之称的龙华红山片区。此前超级网红盘华润城润府三期落幕之后,红山片区的金亨利二期备案价格出炉,几乎包揽了市场的热度。165套房源,7月13日开盘当天售出147套,去化达到近9成,仅剩部分一房户型。


跟金亨利二期同属红山片区的XXX,自项目开建以来,同样备受瞩目。如今去化却被甩了十条街,不得不启动转介。


在以前,住宅不愁卖,一般是不需要中介帮忙的。


驻扎在南山的链家小哥小刘告诉我:“商铺的佣金最高,有5个点,其次是公寓,然后才是住宅。”


为啥公寓、商铺的佣金高呢?难道人家开发商是傻子,有钱自己不挣,赶着做慈善?当然不是!开发商花钱是为了换回更多的钱,找人帮忙卖是因为自己卖不动。


不信你看,还是同一个楼盘,同一个价格,华润城3期的公寓类产品就陷入了卖不动的尴尬。676套公寓,均价8.5万/平,带精装修。开盘去化却仅三成。据说,为了激发中介的积极性,原本只给1个点佣金的华润城3期,后来把佣金提高了。


但现在,正如标叔说的那样,不止是XXX,深圳一大波住宅,都开始了全城转介。


双11那天,驻扎光明的乐有家小吴才给我打了电话。一接起来:哥啊,光明勤诚达正大城和龙光玖龙台都有优惠,您今天有空来看看吗?


光棍节是个好日子。刚挂了电话,就又进来一个。这回是龙岗的尹大哥,问我还考虑龙岗吗,说是颐安都会中央和远洋新天地都还有房。


把时间拨回两个月前,那个我和乐有家小吴妹妹相遇的下午,小吴可是一口一个咱去光明壹号看看,对光明壹号的评价就仿佛亲妈看着亲闺女,哪哪都是宝。


这几天,她的朋友圈除了自拍,勤诚达正大城和龙光玖龙台也纷纷亮相。再往前翻,光明大第、光明壹号、奥园翡翠等都出现了。


瞧这架势,是把光明今年推的盘都给刷了一遍。


尹大哥的朋友圈倒是显得有点克制,只有三天可见,不过这三天满满当当地被龙岗的新盘占领了,不是远洋新天地,就是平湖佳兆业广场。


李嘉诚曾说过一条名言警句:“决定房地产价值的因素,第一是地段,第二是地段,第三还是地段。”龙岗、光明等地离市区较远,辐射范围有限,要靠中介推广,这于情于理是可以想得通的。


但连驻扎在南山的链家小哥的朋友圈都一副“快来撩我”的模样,包罗了南山、罗湖、福田、龙岗等地的产品,环肥燕瘦,任君挑选,这就反常了。

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而古人云:物之反常者为妖。



开发商的无奈之举,逃不开当下冷冰冰的深圳楼市。


据深圳中原研究中心统计,9月二手住宅共成交4952套,环比下滑31.3%。10月深圳二手住宅成交量3787套,环比下滑23.5%,成交量创下近20月以来的最低值。


一家深圳楼市自媒体爆料,从一位资深的中介处得知,中原地产9月份1000多名员工在南山,结果全月只成交了20套。就连去年很火的深圳湾,整个区域的二手交易量都下滑了70%。


根据中原监测,新房市场同样哀鸿遍野:


香蜜湖网红盘深业中城,10月13日开始启动诚意登记并开放样板房,751套公寓,49㎡-310㎡的户型建面,北面正对香蜜公园,周边小区林立,生活氛围浓郁。最后截至开盘当天下午4点成交117套,去化率不到16%;


京基100脚下的实地剑兰郡开盘,处于罗湖著名商圈“金三角”范围内,10月8日开盘,319户住宅,堪堪卖出15套;


11月7日,福田的深物业金领,推出517套房源,开盘当天到访约120批客户,成交约40套,当天去化率不到8%。


11月10日,坪山的奥园翡翠东湾二期开盘,推出住宅960套,商铺38套,开盘当天总计成交约83套,当天去化率约仅为8%。


......


看样子,楼市真的入冬了。


可这边厢楼盘的销售情况并不乐观,那边厢刚需们却挑花了眼。


金九银十以来,深圳新盘扎堆入市。据深圳中原研究中心资料显示,9月份共入市12个项目,10月份则有17个新盘陆陆续续入市。


如今,11月已过半,“金九银十”的热度却一路蔓延。据中原统计,一波新盘又浩浩荡荡地来了。


【11月计划入市项目一览】


市场趋冷,新盘却越来越多,战争激烈程度越来越大,贴身肉搏战开始了。对于房企而言,刚需客是有限的,一定要先下手为强,要不然到时候连哭没地方哭去。


这下子,手握流量的中介可不拿捏着开发商的命门,开发商们要想在年底前回笼资金回家过个幸福年,只能仰仗着中介爸爸们的脸色了。


而小刘告诉我,之前佣金低的还有0.38个点的,卖了一套几千万的新天鹅堡的房子,佣金也才5万。


如今却传言,中介佣金却到了好几个点,一下子搭上了火箭。



虽说有的中介傲娇,数着好几个点的佣金还不乐意干。但重赏之下,必有勇夫,毕竟有了钱就有了底气。就像王灿在参观印度的“活女神”时,还能毫无敬畏地问出:能不能扔点东西进去喂她?


这就乱了套了。


就我所知,目前绝大多数在售的新盘都接二连三地启动了二三级联动。如果是一家两家启动,就犹如鹤立鸡群,那自然是容易脱颖而出;但如果是百鸟朝凤,而购房者才是那中间的“凤”,我倒想问问开发商们,请问谁能知道您是哪只鸟仔?大家都转介了,还有什么区别呢?


当然,开发商的钱总归是没有白花的,至少刷了一波存在感。


这不,标叔最近总吐槽,人好好地喝着茅台研究科创板呢,一会儿不是一个电话进来,问要不要去看看房,就是微信疯狂发图发消息。标叔是个体面人,苦口婆心劝对方别再打来了。可这电话一个接一个,整得他无可奈何,最后默默把开发商的名字拉进小黑屋。


骚扰还算是轻的,这要是被忽悠,对刚需来说,可就是全副身家的博弈。


如果你加过中介微信,想必对下面这个场景不太陌生:


中介突然给你发一个小视频,点开一看是某公寓售楼处的场景。嗬!好家伙,人头攒动摩肩接踵,那场面,用铁岭著名代表白云女士的话讲,是锣鼓喧天鞭炮齐鸣红旗招展人山人海。


然后就轮到中介和你说了,什么这个盘卖疯了呀,什么抢都抢不到啊,什么今天就要清盘再不来来尾货都没有了啊。


信吗?信了你就输了。


仔细看看小视频,不是穿着白衬衫黑西裤的中介、销售,就是一群退休的老头老太。都是托,是化学的成分,是特技的头发。场面上看上去热闹,其实没有多少真正买房的,需要仔细分辨。


对于开发商而言,中介已经是爸爸。在这个特殊的时节,购房者在跟着中介看房时,可不要挑花了眼。

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