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《深标》修订发布,利好城市更新项目开发强度提升
发表时间:2019-01-07 15:10

日前(1月3日),在深圳市城市总体规划的指导下,结合深圳容积率管理实践与经验,市规土委正式发布关于《深圳市城市规划标准与准则》中容积分区与容积率章节修订条款的通知。

此次局部修订了城市更新各类用地密度指引、容积测算、地块修正系数等重要内容。可以预见,这对城市更新、土地整备利益统筹项目将是重大政策利好。


1、取消密度六区,明确未覆盖用地开发强度

此次《深标》修订后,密度分区修改为五个等级,取消原密度六区城市特殊要求地区;机场、港口、核电站等特殊管理地区不纳入密度分区管制。


另外,因城市规划调整而出现的密度分区未覆盖用地,位于一般地区的原则上按相邻片区同等密度分区确定;用地临近生态敏感地区的,原则上应比相邻片区密度分区下降一级确定。



其中,密度升区主要集中在南山留仙洞片区、福田皇岗中心片区、罗湖口岸片区,龙岗布吉中心及宝安松岗中心地区,此类地区主要为深圳市重要战略地区以及城市次中心或组团中心,有条件支撑片区高强度开发;

密度降区主要临近生态环境较敏感地区及生态区内。


2、地块容积测算公式

地块容积由基础容积、转移容积、奖励容积三部分组成:

地块基础容积是在密度分区确定的基准容积率的基础上,根据微观区位影响条件(地块规模、周边道路和地铁站点等)进行修正的容积部分;

地块转移容积是地块开发因特定条件,如公共服务设施、市政交通设施、历史文化保护、绿地公共空间系统等因公共利益制约而转移的容积部分;

地块奖励容积是为保障公共利益目的实现而奖励的容积部分,地块奖励容积最高不超过地块基础容积的 30%。

值得注意的是,修订后的《深标》内单一地块基础容积计算方式不变,但混合功能用地计算方式有所调整。


混合地块基础容积计算公式如下:


3、居住地块基准容积率提高,商服、工业用地取消容积率上限

居住用地地块容积率等级分为 4 个等级区间,对应的密度分区基准容积率及容积率上限规定。密度三区范围内的居住用地地块若位于地铁站点 500 米范围内的,其容积率上限可按照密度一、二区执行。

其中,密度三区容积率调整幅度较大,基准容积率为3.0(原为2.8),容积率上限为5.5(原为5.0);密度四区基准容积率提升,基准容积率为2.5(原为2.2),容积率上限为4.0(原为4.0)。


另外,商服用地、工业用地地块容积率仅规定了地块的基准容积率,取消了原深标的容积率上限。


4、地块规模修正系数,小于基准用地规模无需折减

地块容积及容积率与地块规模大小有关,地块面积小于等于基准用地规模时,地块规模修正系数为 0。地块面积大于基准用地规模时,地块修正系数按超出基准用地规模每 0.1 公顷计 0.005 并累加计算,不足 0.1 公顷按0.1 公顷修正,最大取值小于等于 0.3。


5、地铁枢纽站修正系数达0.7

《深标》修订后,地铁站点修正系数普遍提高,其中距离一般轨道站点200-500米范围用地由原来的0.2提升到了0.3,位于枢纽站0-200米范围内用地修正系数达到0.7。

另外,此次修订增加了不同车站覆盖情形下的修正系数取值标准。


6、项目周边道路修正系数

居住用地、商业服务业用地、工业用地及物流仓储用地地块容积及容积率应根据地块周边道路情况进行修正。根据地块与周边城市道路的关系,周边道路修正系数依据地块周边毗邻城市道路的情况分为一边、两边、三边及周边临路四类。


7、居住、普通工业用地道路和轨道站点不可重复修正


经过修订后深标仍保留“周边道路修正系数和地铁站点修正系数同时存在时,居住用地地块仅选取其中最大值修正”条款


另外,规定明确普通工业用地(M1)、仓储用地(W1)仅做周边道路修正,不做地铁站点修正。商业服务业用地、新型产业用地(M0)、物流用地可周边道路和地铁站点重复修正。


- 案例解析 -

假设某混合功能用地,用地功能为“居住+商业服务业用地”(R+C,其中居住功能占地块基础容积的70%,商业服务业功能占地块基础容积的30%),地块位于密度分区三区,用地面积(S)1万㎡,周边临路,地块全部位于地铁站点(单线车站)200~500米范围内。


依据2014年“深标”进行容积测算:


① 测算基于单一功能的地块基础容积率(FAR)

FAR 规划=FAR 基准×(1+ A1)×(1+A2)…

FAR基础1 = 2.8×(1+0)×(1+0.3)×(1+0)= 3.64(居住用地周边道路修正与地铁站点修正不能重复修正)

FAR基础2 = 3.2×(1-0.05)×(1+0.3)×(1+0.2)= 4.7424

② 测算混合地块基础容积率

FAR混合=FAR基础1×70%+FAR基础2×30%=3.64×70%+4.7424×30%=3.97

③ 测算混合地块基础容积(FA)

FA混合= FAR混合×S=3.97×1=3.97(万㎡)

FA混合1= FA混合×70%=3.97×70%=2.78(万㎡)

FA混合2= FA混合×30%=3.97×30%=1.19(万㎡)

按照14版深标,通过测算可得:基础容积率为3.97,基础容积为3.97万㎡,其中住宅2.78万㎡,商服建筑1.19万㎡。


按照2018年新“深标”进行容积测算:

① 测算基于单一功能的地块基础容积率(FAR)

FA基础=FAR基准×(1-A1)×(1+A2)×(1+A3)× S

FA基础1 = 3.0×(1-0)×(1+0.3)×(1+0)×1= 3.9(万㎡)(居住用地周边道路修正与地铁站点修正不能重复修正)

FA基础2 = 4.0×(1-0)×(1+0.3)×(1+0.3)×1 = 6.76(万㎡)

② 地块基础容积混合修正权重(K1、K2)

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测算结果为:K1=0.802,K2=0.198

③ 测算地块混合基础容积即:

FAR基础混合=FA基础1×K1+FA基础2×K2=3.9×0.802+6.76×0.198=4.47(万㎡)

FA基础1 = FAR基础混合×70% = 4.47×70%= 3.13(万㎡)

FA基础2 = FAR基础混合×30% = 4.47×30%=1.34(万㎡)

依照“新深标”计算结果可得:基础容积率为4.47,基础容积为4.47万㎡,其中住宅3.13万㎡,商服建筑1.34万㎡。

因此,新旧“深标”相比较之下,新出台的容积测算公式整体开发量将有所提高。


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