光明厂房拆分出租可降低空置风险
曾经从事实体经济，为后来的地产投资奠定心理基础，每每将收租与做实业对比起来，他都认为“不知道要轻松多少倍”。如今，已成功实现财务自由，旗下物业数量不菲，有家族团队打理，更总结出自己房产投资的复利法则，当前**的兴趣在于如何提高已购不动产的“亩产”。
关外的光明厂房无数，但是面积都很大，一个公司要想找个2000平方米的光明厂房很容易，但是想找200平方米的光明厂房，很困难。为什么，因为关外很多工业园都是村委或者工业公司建设的，懒得把大面积弄成小面积来出租，也不希望后期打理起来繁琐，对于村民来说**能够整体承包出去。
我在关外有一部分光明厂房，金融风暴的时候，我也想哪怕便宜点租给别人都好，但是没有人租。而且，我没有办法比村委的租金更低，因为我是有产权买回来的，他们只有建设成本，我成本比他们高。他们租10块钱一平方米有钱赚，我租15块钱一平方米要亏钱。最后只好用砍刀砍砍砍，花了差不多100万，隔成不同的空间。因为当时我关内的光明厂房100多平方米和200多平方米的单位**租，所以我就把关外的也改成80多平方米的、100多平方米的、300多平方米的空间。最后很快都租了出去。
1000多平方米的光明厂房很难找到租客，所以很多光明厂房都间隔成了一间一间的办公空间，我们叫它“写厂”。3年前，同样一栋楼，同样是一层1400平方米，我楼下的租给人家15元/平方米，我在楼上隔成小块，最后我的租金普遍在27-29元/平方米，60-70平方米面积的可以租到31-32元/平方米，更小的还有10平方米的，可以租到65元/平方米，整体收益已经比楼下翻一番。
同样的大环境，同样的区位，我们租金基本都可以比他们高一倍，也许这就是专业和不专业的区别。以侨香西路一楼盘为例，传统租金大约35-45元一平方米，装修之后分割租出去，可以租到100块一平方米，对一些老客户，我会把租金主动降到80块，这样他们也会比较稳定，大家都很开心。这些切割空间的装修成本其实老早就收回来了，后期收益比传统的要高30%-60%。
本来可能一个租客搞定，现在变成几十个租客，看上去繁琐很多，但是这样带来**的好处是风险更小!对于收租人，**的敌人就是“空置”。如果只有一个租客，他生意不好你会空掉，他生意好做大了搬走了你也会空掉，但是几十个公司同时倒掉同时搬走的可能性会小很多，一般也就会空1-2家。通过这样处理，把空置的风险减到很低的比例。
很多收租公有几套房子在租已经觉得很烦，但是我们是当成一盘生意来做。当成一盘生意，心态也会有很大不同。而且，我的每个园区都会有专门的一个员工去管理，会选择那些退了休的，或者40多岁的人，他们很负责任，也不会轻易离职，现在有员工已经做了将近十年。
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