近两年深圳的公寓类项目呈井喷的趋势，开发商纷纷推出不限购、不限贷的公寓产品，再加上深圳限购限贷的加强，部分消费者也把目光转向商务公寓。商务公寓是一种多元化的产品，可做办公也可以居住，经常有网友咨询这个问题，投资商务公寓吗划算？
公寓的类型主要是分清所属的土地性质，有的普通公寓其实是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型，例如万科第五园和万科城的公寓，其实就是住宅，产权也是70年，能落户带学位；另外一种是在商业或者工业土地上建设的公寓，产权只有40-50年，这种公寓就不能落户也不带学位，本文主要讲这种商务公寓。
商务公寓吸引人的地方，一是因为商务公寓的价格会低于同地段的住宅产品，而且大多数商务公寓产证面积不大，总价就不算高，重要的是还不受限购限贷的影响，对于购房名额和社保年限都没有要求。第二是公寓产品大多数位于交通便利的地段，易于出租，租金回报率相比同地段的住宅要高。
但是购房者也要注意，公寓在持有和买卖交易的时候，其实还会增加一些隐性成本。这里就分析商务公寓和住宅到底有什么区别！
近两年深圳的公寓类项目呈井喷的趋势，开发商纷纷推出不限购、不限贷的公寓产品，再加上深圳限购限贷的加强，部分消费者也把目光转向商务公寓。商务公寓是一种多元化的产品，可做办公也可以居住，经常有网友咨询这个问题，投资商务公寓吗划算？
公寓的类型主要是分清所属的土地性质，有的普通公寓其实是住宅性质，只是按照公寓的户型结构设计成单间小户型，例如万科第五园和万科城的公寓，其实就是住宅，产权也是70年，能落户带学位；另外一种是在商业或者工业土地上建设的公寓，产权只有40-50年，这种公寓就不能落户也不带学位，本文主要讲这种商务公寓。
商务公寓吸引人的地方，一是因为商务公寓的价格会低于同地段的住宅产品，而且大多数商务公寓产证面积不大，总价就不算高，重要的是还不受限购限贷的影响，对于购房名额和社保年限都没有要求。第二是公寓产品大多数位于交通便利的地段，易于出租，租金回报率相比同地段的住宅要高。
但是购房者也要注意，公寓在持有和买卖交易的时候，其实还会增加一些隐性成本。这里就分析商务公寓和住宅到底有什么区别！
1.贷款的区别
公寓：不限贷不限贷，首付5成，只能贷款10年；不能用公积金贷款
住宅：限购限贷，有首套房利率优惠；并且能使用公积金贷款
公寓**的优点是“不限购、不限贷”，但是贷款年限只有10年，并且不能使用公积金贷款，贷款利率要上浮10%。公寓的贷款首付基本都要4.5-5.5成，不外乎有的开发商推出的“灵活贷”，但是利率相应会比较高。
2.落户和学位的区别
公寓：不能落户、无学位
住宅：符合条件可落户，有学位
购买的住房能否落户，关键要看项目所在地块是按照什么性质审批的，如果是纯商业性质，就不能单独落户，所以公寓是不能落户的；如果是综合性质，那么其中的商业部分不可落户，而住宅部分则可以落户，所以有些商用楼有一部分可以落户，但大部分公寓产品都是无法落户的。
3.使用年限的区别
公寓：使用年限最多50年
住宅：使用年限最高70年
商用公寓的土地使用年限只有40-50年，而住宅的土地使用年限长达70年。而且因为公寓本身面积小，那么在房型格局、每层梯户比方面都表现拥挤，对购房者的居住体验也会产生影响。
4.持有成本的区别
公寓：商用水电、物管费一般较高，部分商务公寓没有通燃气
住宅：住宅水电、管理费一般较低，通燃气
公寓居住起来的持有成本也一般比住宅要高。首先，公寓要用商用水电，粗略地讲，商用水电大概是民用水电的一倍。此外，部分公寓是不能通煤气管道。
5．交易税费的区别
商务公寓的二手交易税费相对较多，增值税都要收差额的5%；契税3%；个税是1.5%。最主要的的差别还是，多一个比较大的差额土地增值税，还有0.1%印花税。公寓的升值看似也比较高，但是在二手房交易过程中，减去全部税费后，增值收益也就变少了。
综上所述，商务公寓虽然有着总价相对较低，租金收益率比较高，而且还不受限购限贷的影响。但是也存在一些劣势，首付要5成并且只有贷款10年，大多数商务公寓都不能落户，也不带学位，还有交易税费相比住宅要高，这些购房者还是要了解清楚。
而对于有房票多、但没有购房名额的家庭来说，买商务公寓来长期出租，保值抗通胀还可以考虑；但是对于刚需有购房名额有家庭来说，能选择住宅就尽量选择住宅，因为住宅的交易税费相对要少，升值潜力整体会优于商务公寓。
公寓也是不带有学位的，就算有名校相傍，但公寓业主的子女也无法享受名校学位。因此名校学区内的公寓与住宅，在价格上的差别会更大。
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